Program kredit cukai perumahan berpendapatan rendah persekutuan telah berjaya sejak tahun 1987 dalam menyediakan penyewa berpendapatan rendah dengan pangsapuri yang layak di sewa yang berpatutan. Sekiranya anda mencari sebuah apartmen di hartanah kredit cukai , ada perkara-perkara tertentu yang perlu anda ketahui sebelum anda memohon.
Berikut adalah jawapan kepada soalan lazim mengenai program kredit perumahan berpendapatan rendah persekutuan.
Q: Apa program kredit cukai?
A: Program kredit cukai, yang juga dikenali sebagai "program kredit cukai perumahan berpendapatan rendah persekutuan" atau hanya LIHTC, adalah program perumahan yang berpatutan yang popular sejak sekitar 1987. Tidak seperti kebanyakan program perumahan yang ditadbir oleh HUD, cukai Program kredit ditadbir oleh IRS, dengan kerjasama agensi-agensi kewangan perumahan negeri di seluruh negara. Tuan-tuan tanah yang mengambil bahagian dalam program ini boleh menuntut kredit cukai selama 10 tahun untuk harta kredit cukai mereka sebagai balasan untuk menyewa sekurang-kurangnya beberapa pangsapuri mereka kepada penyewa berpendapatan rendah di sewa terhad.
S: Adakah saya dapat menuntut kredit cukai?
A: Tidak. Program kredit cukai mendapat namanya kerana pemilik harta yang mengambil bahagian menerima kredit cukai berharga sebagai balasan untuk menjaga bangunan mereka mampu. Sebagai penyewa dalam harta kredit cukai , manfaat yang anda terima datang dalam bentuk sewa terhad, dengan asumsi anda layak untuk pendapatan.
S: Sebagai sebahagian daripada pendapatan isi rumah, anuiti dihitung?
J: Jika anda mempunyai persaraan atau anuiti lain, ada peluang yang baik untuk menghitung pendapatan anda sebagai sebahagian daripada pendapatan isi rumah anda. Bagaimana seorang tuan rumah harus menentukan bagaimana untuk merawat anuiti yang anda miliki (atau yang anda boleh sediakan selepas anda menandatangani pajakan untuk sebuah apartmen berpendapatan rendah di harta kredit cukai) bergantung kepada sama ada anda mempunyai hak untuk menarik balik baki anuiti dan jika anda sudah menerima bayaran.
Sekiranya anda telah mula mendapat bayaran, tuan tanah perlu meminta broker anda sama ada anda mempunyai hak untuk mengeluarkan baki anuiti tersebut. Sekiranya anda mempunyai hak ini, maka pemilik tanah harus mengendalikan anuitas anda sebagai aset.
Juga, sebaik sahaja anda mula menerima pembayaran anuiti, anda biasanya tidak boleh menukarnya dengan wang tunai sekaligus. Jika itu keadaan anda, maka bayaran tetap anda akan dianggap sebagai pendapatan oleh tuan tanah anda.
Jangkaan bahawa tuan tanah anda perlu mengesahkan sama ada anda mempunyai hak untuk mengeluarkan baki (walaupun penalti dinilai), apakah asas yang mana anuiti dijangkakan akan tumbuh pada tahun yang akan datang, apa-apa penyerahan atau bayaran penalti pengeluaran awal , dan kadar cukai dan penalti cukai yang akan dikenakan sekiranya anda mengeluarkan semua baki anuiti anda.
Q: Adakah amanah dikira sebagai sebahagian daripada pendapatan isi rumah?
J: Amanah sering dikira sebagai sebahagian daripada pendapatan isi rumah. Bagaimana seorang tuan rumah harus menentukan cara mempercayai kepercayaan yang anda miliki (atau yang mungkin anda tentukan selepas anda menandatangani pajakan untuk sebuah apartmen berpendapatan rendah di suatu harta kredit cukai) bergantung kepada sama ada anda mempunyai akses kepada prinsipal dalam akaun atau pendapatan dari akaun.
S: Adakah aset dikira sebagai pendapatan?
A: Tidak. Aset sendiri tidak dikira sebagai pendapatan, namun apa-apa pendapatan yang menghasilkan aset biasanya dikira apabila menentukan kelayakan pendapatan isi rumah ... Baca lebih lanjut
Q: Adakah tuan tanah mengesahkan pendapatan?
A: Ya. Sekiranya anda mempertimbangkan untuk memohon sebuah apartmen berpendapatan rendah di harta kredit cukai, mengharapkan pengurus tuan rumah atau pengurus hartanah memerlukan pengesahan pendapatan dan aset. Program kredit cukai secara khusus memerlukan pengesahan, memandangkan jumlah yang dipertaruhkan ... Baca lebih lanjut
S: Seberapa tepat sewa saya dikira?
A: Sewa itu dikira berdasarkan jumlah bilik tidur di apartmen, dan bukan bilangan sebenar orang yang tinggal di sana. Tuan tanah anda mesti mengira sewa anda dengan menganggap bahawa 1.5 penghuni tinggal di setiap bilik tidur (atau satu penghuni, dalam kes studio).
Oleh itu, sewa untuk apartmen dua bilik tidur, misalnya, akan berdasarkan tiga penghuni (1.5 x 2 bilik tidur) di apartmen.
Sewa kredit cukai juga termasuk elaun utiliti.
Sewa maksimum yang anda perlukan untuk membayar unit berpendapatan rendah dalam harta kredit cukai ialah 30% daripada peratusan (biasanya 50% atau 60%) daripada pendapatan kasar median kawasan (AMGI).
Q: Adakah bilangan orang dalam rumah saya mempengaruhi kelayakan?
A: Ya. Bilangan orang dalam rumah anda mempengaruhi sama ada anda layak untuk mendapatkan unit berpendapatan rendah di harta kredit cukai. Rumah tangga anda mesti mendapat kurang daripada peratusan tertentu pendapatan kasar median kawasan (AMGI), yang berdasarkan saiz isi rumah. Sebaliknya, sewa kredit cukai tidak berdasarkan bilangan sebenar orang di apartmen anda.
S: Adakah saya perlu menandatangani pajakan khas?
J: Tidak. Program kredit cukai tidak memerlukan tuan-tuan tanah untuk mempunyai penyewa menandatangani pajakan khas. Tetapi anda mungkin menemui addendum pajakan dengan satu atau dua klausa khusus untuk program kredit cukai. Contohnya, anda mungkin boleh mengharapkan suatu klausa yang mengharuskan anda untuk bekerjasama dengan tuan tanah anda dalam mengesahkan dan mengesahkan pendapatan anda setiap tahun, dan mungkin terdapat bahasa yang mengatakan bahawa jika tuan tanah anda mengetahui bahawa anda dengan sengaja memberikan maklumat pendapatan palsu atau tidak lengkap ketika menentukan kelayakan, ini boleh menjadi alasan untuk menamatkan pajakan anda.
S: Bolehkah saya menyewa secara bulanan?
A: Apabila anda mula-mula menandatangani pajakan untuk sebuah apartmen di harta kredit cukai, ia mestilah untuk tempoh sekurang-kurangnya enam bulan (walaupun terdapat beberapa pengecualian). Selepas itu, anda dan tuan rumah anda boleh bersetuju untuk memperbaharui pajakan anda setiap bulan.
S: Adakah terdapat penyewa kadar pasaran di bangunan?
A: Mungkin ada. Banyak hartanah kredit cukai termasuk beberapa pangsapuri berpendapatan rendah dan beberapa pangsapuri tingkat pasaran.
S: Adakah saya menonjol sebagai berpendapatan rendah jika terdapat penyewa kadar pasaran?
A: Anda tidak boleh. Tuan tanah dikehendaki untuk tidak memisahkan pangsapuri pasaran dan pangsapuri berpendapatan rendah, dan tiada siapa di harta kredit cukai anda yang perlu tahu berapa banyak sewa yang anda bayar kecuali anda memberitahu mereka.
Q: Adakah pendapatan saya ditentukan berdasarkan apa yang saya buat pada tahun lalu?
A: Tidak. Ia ditentukan dengan melihat ke depan dan "menanam tahunan" pendapatan anda untuk tahun yang akan datang. Sebagai contoh, jika anda memperoleh $ 3,000 sebulan di tempat kerja, pendapatan ini akan dikira sebagai $ 36,000 (12 bulan x $ 3,000), walaupun ternyata anda mendapat kenaikan gaji atau kehilangan pekerjaan anda sebulan selepas berpindah ke apartmen anda.
S: Bagaimana pemilik tanah mengira pendapatan pekerjaan yang tidak tetap?
A: Pendapatan pekerjaan mesti dimasukkan sebagai sebahagian daripada pendapatan isi rumah, sama ada pendapatannya stabil atau tidak teratur.
Biasanya, tuan-tuan tanah yang mengambil bahagian dalam program kredit cukai mestilah menggunakan keadaan semasa penyewa untuk "mensiniakan" pendapatan, yang bermaksud memasukkan jumlah yang penyewa menjangkakan untuk memperoleh dalam tempoh 12 bulan akan datang, walaupun ternyata jumlah itu jauh lebih tinggi atau lebih rendah.
S: Adakah penyelesaian perceraian atau aset bersama membatalkan saya?
A: Tidak. Seorang penyewa prospek tidak dibatalkan hanya kerana mempunyai penyelesaian perceraian atau aset bersama.
Walaupun mungkin keadaan pendapatan anda berikutan perceraian akan membuat anda tidak layak, mempunyai penyelesaian perceraian atau aset bersama bukan sebab yang sah untuk menolak memproses permohonan pemohon kredit cukai atau secara automatik mempertimbangkan pemohon untuk tidak memenuhi syarat pendapatan.
Q: Adakah sewa berdasarkan pendapatan saya?
J: Tidak. Tidak seperti program perumahan lain, sewa kredit cukai adalah berdasarkan purata pendapatan di daerah anda atau kawasan tempatan yang lain. Purata ini dikenali sebagai "pendapatan kasar median kawasan" (AMGI), yang HUD mengemas kini setiap tahun. Perkara-perkara sebenar pendapatan anda berkaitan dengan menentukan jika anda memenuhi syarat untuk sebuah apartmen berpendapatan rendah di harta kredit cukai. Tetapi sewa sebenar yang anda bayarkan tidak berdasarkan pendapatan anda.
Q: Adakah saya tidak layak untuk orang lain jika saya mendapat pendapatan yang terlalu banyak untuk harta kredit cukai?
A: Tidak semestinya. Walaupun setiap harta kredit cukai mesti mematuhi peraturan yang sama untuk menentukan kelayakan pendapatan, anda boleh mendapatkan terlalu banyak untuk satu harta kredit cukai tetapi masih dianggap layak untuk orang lain. Ini boleh berlaku jika, sebagai contoh, anda memperoleh 55% daripada had pendapatan. Suatu harta yang mesti disewa kepada penyewa yang tidak melebihi 50% daripada had pendapatan akan menolak anda tetapi harta yang menggunakan angka 60% akan mendapati anda layak. Juga, had pendapatan berbeza mengikut daerah, jadi jika anda memperoleh sedikit pendapatan untuk satu harta, anda mungkin berjaya di harta lain yang menggunakan batas yang berbeza.
Q: Bolehkah saya diusir jika pendapatan saya meningkat selepas saya masuk?
A: Anda tidak perlu bimbang untuk diusir kerana berpindah ke atas pendapatan. Jika pendapatan anda naik setinggi 140% daripada pendapatan kasar median kawasan (AMGI), tidak ada masalah. Jika pendapatan anda meningkat di atas tahap itu, ia mungkin memerlukan tuan rumah mengambil langkah-langkah untuk memastikan bangunan tetap layak untuk semua kredit cukai.
Dalam kes yang paling teruk, tuan rumah anda (dengan notis yang betul) menukar apartmen anda ke tingkat pasaran dan anda akan kehilangan manfaat sewa anda yang terhad. Walau bagaimanapun, jika pendapatan anda tinggi, anda sebenarnya tidak berpendapatan rendah dan anda sepatutnya mampu membayar sewa kadar pasaran. Tuan tanah di hartanah kredit cukai hanya boleh mengusir penyewa untuk "sebab yang baik" seperti yang ditakrifkan oleh undang-undang negeri atau tempatan. Ini juga bermakna pemilik rumah anda tidak boleh memutuskan untuk tidak memperbaharui pajakan anda tanpa sebab yang baik.
S: Setiap kali pendapatan saya berubah, adakah saya perlu mendapatkan semula?
A: Untungnya, tidak. Program kredit cukai tidak mempunyai "resertifikasi sementara" yang bermaksud jika anda menukar pekerjaan, mendapatkan kenaikan gaji, atau membeli atau menjual aset, anda tidak perlu mendapatkan pendapatan anda dikira dan disahkan lagi. Anda harus mengharapkan untuk bertemu dengan pihak pengurusan untuk mengembalikan pendapatan anda sekali setahun, biasanya sekitar ulang tahun penandatanganan sewa anda.
S: Sebagai pelajar, bolehkah saya tinggal di sebuah hartanah kredit cukai?
J: Peraturan am ialah jika semua orang dalam rumah anda adalah pelajar sepenuh masa, maka anda tidak boleh menyewa di suatu harta kredit cukai. Jadi jika anda seorang pelajar sepenuh masa dengan rakan sebilik yang pergi ke sekolah sambilan, maka anda baik-baik saja. Sekiranya semua orang dalam rumah anda bersekolah secara sepenuh masa, tanya pihak pengurusan sama ada anda terkecuali.
S: Mesti sifat kredit cukai mematuhi undang-undang diskriminasi?
A: Ya. Hartanah kredit cukai adalah tertakluk kepada undang-undang perumahan yang sama seperti hartanah konvensional. Tambahan pula, terima kasih kepada perjanjian antara HUD, Jabatan Perbendaharaan, dan Jabatan Keadilan (DOJ), IRS dengan mudah boleh mengetahui tentang pelanggaran perumahan tuan rumah yang baik dan menggunakannya sebagai alasan untuk ketidakpatuhan kredit cukai. Ini bermakna tuan-tuan tanah di hartanah kredit cukai mempunyai lebih banyak alasan untuk tidak mendiskriminasi anda.
S: Bagaimana penyewa dan prospek mendapatkan lebih banyak maklumat tentang keperluan program?
A: Penyewa dan prospek sering mempunyai soalan tentang pendapatan dan peraturan untuk hartanah kredit cukai. Sebagai tambahan kepada jawapan kepada soalan yang sering ditanya di sini, anda boleh mendapatkan soalan khusus negeri yang dijawab oleh agensi kewangan perumahan negeri yang mentadbir program kredit cukai tempat anda tinggal. Lihat senarai agensi kewangan rumah negeri .