Sikap "do-it-yourself" anda boleh dipuji, tetapi pada satu ketika, anda perlu menyewa kontraktor perbaikan rumah dan membayar seseorang untuk membetulkan sesuatu di rumah anda. Terdapat situasi apabila anda tidak mempunyai masa, kecenderungan atau kemahiran untuk membuat pembaikan tertentu atau melakukan kerja yang perlu anda lakukan. Kami semua mengupah seseorang untuk membetulkan sesuatu di rumah kami pada satu ketika. Apa yang anda dapati di sini adalah panduan mengenai masa dan bagaimana untuk memilih pembaikan rumah atau kontraktor penyelenggaraan.
Jenis Kontraktor Pembaikan Rumah
Apabila anda memerlukan kerja pembaikan yang dilakukan di rumah anda, anda biasanya akan menyewa jenis pakar khusus yang disebut "subkontraktor" yang berbeza daripada kontraktor umum (GC) atau pembina. Kontraktor umum atau pembina adalah syarikat yang akan membina sebuah projek pengubahsuaian utama atau membina sebuah rumah baru dan menyewa semua subkontraktor khusus individu.
GC adalah penyelaras keseluruhan projek yang lebih besar dan biasanya tidak menyediakan buruh untuk membina rumah. Itu datang dari subkontraktor atau "perdagangan" (perdagangan pembinaan). Di rumah baru atau projek pembaikan atau pengubahsuaian rumah yang besar, subs ini boleh termasuk penggali, sub beton, kerangka tukang kayu kerangka kasar, roofer , tukang paip, mekanik mekanik ( HVAC ), tukang kayu selesai, pelukis, lantai , dll. GC menyewa subkontraktor secara langsung dan terus "memegang" kontrak mereka. Ini bermakna mereka bekerja untuknya dan mereka di bawah kontrak kepadanya.
Anda akan mempunyai kontrak dengan hanya GC, bukan GC's subs.
GC membuat wang dengan menandakan kos subkontraktor sebagai peratusan jumlah pembinaan (biasa) atau sebagai bayaran sekaligus (tidak begitu umum). Untuk yuran profesional ini, dia menyediakan pengurusan dan penjadualan anak kapal, membayar subs, memberi pengawasan terhadap pembinaan, menyediakan tempat sampah, port-a-john, insurans dan lain-lain perkara lain yang anda perlukan untuk membina rumah atau membina penambahan .
Subkontraktor membuat wang mereka dengan mengenakan bayaran untuk buruh dan dengan menanda bahan.
GC adalah "generalis" dan subkontraktor adalah "pakar". Apabila anda memerlukan sesuatu yang khusus di rumah anda, anda memerlukan seorang pakar, dan orang itu adalah subkontraktor khusus, sebagai contoh, tukang paip .
Ketika datang untuk menyewa seseorang untuk tugas penyelenggaraan banyak orang yang melakukan pekerjaan ini tidak boleh menjadi subkontraktor yang berlesen sama sekali. Mereka mungkin hanya "lelaki dengan trak," contohnya pembersih longkang , atau pembuka daun atau kadang-kadang seorang pelukis. Walaupun menggunakan jenis orang ini mungkin bersenam, anda mesti berhati-hati kerana masalah kebolehkerjaan dan isu liabiliti masih wujud tetapi anda tidak akan mempunyai perlindungan undang-undang yang anda miliki semasa menggunakan kontraktor berlesen . Ringkasnya, elakkan pencerahan sama sekali dan selalu menggunakan kontraktor berlesen.
Memutuskan Bila Menggunakan Kontraktor
Membuat keputusan untuk menggunakan kontraktor adalah orang yang sering menjadi peribadi. Ia akan turun untuk menilai:
- Tahap keselesaan anda dengan tugas di tangan
- Masa kamu
- Belanjawan anda
Sekiranya anda meneroka projek pembaikan rumah yang mudah untuk pemasangan pemasangan teknikal yang baru seperti menambah litar elektrik atau menambah sink, anda perlu terlebih dahulu menyemak sama ada permit diperlukan dari jabatan bangunan tempatan anda.
Anda tidak memerlukan permit untuk banyak pembaikan rumah tetapi anda mungkin memerlukan permit untuk "kerja baru" terutama untuk elektrik, pemanasan, penyejukan dan paip. Dalam sesetengah kes, permit akan memerlukan kontraktor berlesen melakukan kerja untuk melindungi kesihatan, keselamatan, dan kebajikan awam. Dalam sesetengah kes, pemeriksaan bangunan tempatan mungkin diperlukan untuk memeriksa kerja anda semasa pembinaan dan selepas selesai.
Jika anda mendapati bahawa kontraktor berlesen tidak diperlukan untuk permit atau kerja yang anda mahu lakukan boleh dilindungi di bawah "Permit Pemilik Rumah" maka anda harus bertanya kepada diri sendiri tiga soalan:
- Adakah saya berasa yakin untuk membuat (atau sekurang-kurangnya selesa mencuba) pembaikan ini?
- Apakah akibatnya boleh diterima sekiranya saya memerlukan lebih lama untuk melakukan projek daripada yang saya jangkakan?
- Adakah saya benar-benar mahu mencuba projek ini?
Jika anda menjawab "tidak" kepada mana-mana soalan di atas, anda sepatutnya menyewa kontraktor untuk membaikinya. Sekiranya anda menjawab "ya" kepada mereka semua, anda harus mencuba dan melakukan pembaikan diri. Itu satu-satunya cara untuk mendapatkan pengalaman dan keyakinan.
Bagaimana Mengurus Projek
Sebaik sahaja anda membuat keputusan untuk mengupah seorang kontraktor, anda harus tahu cara mengurusnya dengan berkesan, sama ada projek pembaikan rumah yang cepat atau projek pengubahsuaian rumah yang besar atau pembinaan baru. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa garis panduan untuk diikuti dalam menguruskan kerja sesiapa sahaja yang anda sewa untuk bekerja di rumah anda:
- Menyewa kontraktor yang berlesen dan berinsurans .
- Tentukan jangkaan kedua-dua pihak (anda dan mereka) dan uruskan jangkaan tersebut.
- Sekurang-kurangnya mempunyai dokumen yang ditandatangani ( kontrak, atau cadangan yang ditandatangani dan diterima ) yang menggariskan apa yang akan mereka lakukan untuk anda (dipanggil Skop Kerja), menentukan berapa banyak kosnya dan di mana masa adalah masalah menentukan berapa lama ia akan mengambil dan apabila mereka akan bermula dan selesai.
- Tentukan istilah pembayaran sebelum kerja dimulakan dan buat istilah bahagian dokumen yang ditandatangani anda.
- Tentukan harapan dan keperluan anda untuk membersihkan kerja mereka dan perlindungan kawasan sekitarnya sebagai sebahagian daripada dokumen yang ditandatangani (contohnya roofer mesti melindungi landskap anda semasa bumbung bumbung dan membersihkan serpihan mana-mana.)
- Bincangkan hak kontraktor untuk mengakses rumah apabila anda tidak berada di sana sekiranya diperlukan, dan penggunaan air anda, elektrik. (Nota: Cuba untuk tidak mempunyai kontraktor di rumah anda apabila anda tidak berada di sana; ini melindungi anda dan mereka.)
- Sebelum kontraktor mula bekerja, perbualan yang mesra tentang apa yang anda mahu mereka berhati-hati jika anda mempunyai sebarang kebimbangan mengenai perkara.
- Apabila kerja sedang berjalan, biasanya meninggalkan kontraktor sahaja. Jadilah mesra tetapi jangan sampai ke jalan. Secara diam-diam amati apa yang mereka lakukan. Sekiranya anda prihatin tentang sesuatu yang anda lihat, tanya kontraktor mengenai perkara itu, tetapi cuba biarkan mereka membuat kerja mereka. Kontraktor membuat hidup mereka dengan masuk dan keluar kerja dengan cekap.
- Bincangkan "tambahan": Isu yang paling sukar yang anda alami ialah permintaan mungkin oleh kontraktor untuk "Tukar Perintah" atau "Tambahan." Ini mengakibatkan kos tambahan kepada anda, oleh itu anda memerlukan skop kerja yang jelas . Permintaan untuk Perintah Perubahan adalah munasabah hanya jika kontraktor mengalami situasi di projek yang tidak dijangka olehnya, atau perubahan dalam skop oleh anda. Jika anda mendapat permintaan Tukar Order, semaknya dengan kontraktor dalam keadilan. Sekiranya perubahan dalam skop atau mengakibatkan lebih banyak masa disebabkan sesuatu yang anda lakukan, anda perlu menyemak dan membayarnya jika anda fikir ia adil. Jika ia sesuatu yang selalu menjadi sebahagian daripada skop, anda mempunyai keadaan yang lebih halus dan mungkin perlu teguh berdasarkan syarat yang ditakrifkan dalam dokumen yang ditandatangani anda. Pokoknya? Sekiranya anda perlu merundingkan harga pada Perintah Perubahan, kedua-duanya tidak menjangka, cubalah membelah perbezaan dengannya. Kesungguhan dan keadilan menjadi jalan panjang dalam menyelesaikan isu-isu ini.
- Apabila kerja pembaikan atau penyelenggaraan selesai, pastikan anda mengkaji semula kerja, secara peribadi, sebelum anda membuat bayaran terakhir kepada kontraktor. Pastikan tapak kerja dibersihkan seperti yang diharapkan dan kerja kelihatan baik. Jangan dikejutkan ke pembayaran akhir untuk apa-apa sebab.
- Jika anda gembira dengan kerja mereka, beritahu mereka.
Cara Pilih Kontraktor Baik
Ini mungkin kelihatan menakutkan tetapi ia benar-benar mudah. Cuba pilih kontraktor yang anda perlukan secara mendesak sebelum anda memerlukannya. Mengapa? Kerana jika anda mempunyai pembaikan kecemasan dan perlu mencari seseorang dengan cepat (yang juga baik dan adil), anda tidak mempunyai masa untuk menjalani proses seleksi dan pemeriksaan yang panjang . Perkara terburuk yang boleh anda lakukan ialah memilih seseorang dari Yellow Pages tanpa menemuinya terlebih dahulu.
Yang paling mudah dan salah satu cara terbaik untuk memilih kontraktor mungkin ialah mendapatkan rujukan dari rakan, keluarga atau broker barang yang anda percayai. Kaedah lain yang baik ialah dengan menggunakan perkhidmatan percuma seperti HomeAdvisor yang membolehkan anda membaca ulasan masa sebenar kerja kontraktor.
Sebaik sahaja anda mempunyai beberapa nama, berjumpa dengan mereka, cari "kimia" atau rapport dan perhatikan tahap profesionalisme mereka. Kesopanan, penghormatan, ketepatan masa dan keupayaan untuk berkomunikasi adalah beberapa atribut yang paling penting yang kontraktor dapat bersebelahan dengan kecekapan asas mereka. Tidak kira betapa baiknya seseorang, jika mereka tidak mengklik dengan anda pada perkara ini, jangan mempekerjakan mereka.
Anda juga perlu memerhatikan tanda-tanda penyalahgunaan bahan seperti alkohol atau ganja. Jika anda mengesyaki apa-apa di sini, jangan menyewa kontraktor.
Berikut adalah senarai semak untuk dipertimbangkan apabila memilih kontraktor anda .
Gunakan penilaian "Terbaik," "Baik," "OK," "Adil" dan "Tolak" untuk mengelaskan beberapa item ini.
Mendapatkan Nama Kontraktor yang Kemungkinan:
- Anda mempunyai pengalaman peribadi peribadi yang baik yang bekerja dengan kontraktor [TERBAIK]
- Rujukan yang boleh dipercayai dari pengalaman langsung keluarga atau rakan-rakan [BAIK]
- Anda tahu tentang reputasi kontraktor tetapi tidak mempunyai pengalaman langsung [OK]
- Anda dapati mereka dari persatuan perdagangan atau pengiklanan umum [FAIR]
Pelesenan Kontraktor Negeri (mereka mesti memberikan nombor jika dilesenkan):
- Berlesen; tidak pernah mempunyai aduan yang difailkan atau mempunyai tindakan tatatertib yang diambil [TERBAIK]
- Berlesen; tidak mempunyai aduan sebelum difailkan untuk sekurang-kurangnya 3 atau lebih tahun [FAIR]
- Berlesen; aduan atau tindakan semasa terhadap mereka dalam tempoh 3 tahun yang lalu [REJECT]
- Kontraktor tidak mempunyai lesen [REJECT]
Insurans Kontraktor (minta untuk melihat sijil mereka) :
- Pampasan Pekerja dan Liabiliti Am [TERBAIK]
- Liabiliti Am sahaja (kecederaan anggota badan dan kerosakan harta benda) [BAIK]
- Kontraktor tidak mempunyai insurans [REJECT]
Panjang Umur Perniagaan:
- Dalam perniagaan lebih daripada 10 tahun dengan nama yang sama [TERBAIK]
- Dalam perniagaan 5 atau lebih tahun dengan nama yang sama [BAIK]
- Dalam perniagaan 1 hingga 5 tahun dengan nama yang sama [OK]
- Perniagaan baru di bawah 1 tahun [FAIR]
Kestabilan dan Kekal:
- Mempunyai pejabat perniagaan fizikal dan alamat [TERBAIK]
- Hanya mempunyai pejabat di rumah atau perkhidmatan menjawab [FAIR]
- Kenalan telefon bimbit sahaja, tiada pejabat [REJECT]
Semak Rujukan:
- Rujukan semasa sebelum ini dari sekurang-kurangnya 5 pelanggan [TERBAIK]
- 1 hingga 4 rujukan positif dari pelanggan masa lalu [FAIR]
- Tiada rujukan sebenar atau rujukan negatif yang disediakan [REJECT]
Pengalaman:
- Pakar dalam kerja yang anda mahu lakukan [TERBAIK]
- Boleh melakukan kerja yang anda inginkan tetapi juga kerja jenis lain [OK]
- Tidak sedikit pengalaman dalam kerja yang anda mahu lakukan [REJECT]
Skop dan Harga:
- Penerangan terperinci skop kerja
- Andaian (jika ada) adalah jelas dan tepat
- Kontraktor TIDAK menawarkan diskaun untuk "mendaftar sekarang"
- Kontraktor akan Menjamin kerja itu
- Semua representasi kontraktor secara lisan ditulis secara bertulis
- Tidak lebih daripada 25% hingga 33% diminta untuk di depan
- Pembayaran akhir tidak diperlukan sehingga kerja selesai
Mendapatkan Tawaran dan Menilai Anggaran
Ini adalah aspek yang sangat penting untuk berjaya menyewa seorang kontraktor. Mari pecahkannya:
Skop Kerja:
Ini menentukan apa yang dilakukan oleh kontraktor untuk anda. Pastikan ia meliputi semua perkara yang anda ingin selesaikan. Ia juga harus menyatakan apa-apa kerja penyediaan, perlindungan kawasan sekitarnya, membersihkannya, dan sebagainya.
Mengkaji skop kerja antara kontraktor adalah elemen penting dalam menilai anggaran bida mereka. Berikut adalah beberapa perkara yang perlu diperhatikan dalam skop kontraktor berbeza:
- Painter: Huraikan bagaimana mereka merancang untuk menyediakan permukaan cat luaran atau dalaman . Langkah ini membuat atau memecahkan kerja cat. Tentukan jika mereka mengikis semua cat longgar (terbaik), kuasa membasuh bahagian luaran (berhati-hati kerana ini boleh merosakkan kawasan sekeliling dan anda mesti menunggu dinding supaya kering sepenuhnya sebelum meneruskan kerja), menyusun (terbaik) OKEY). Tentukan bilangan kot cat yang dicadangkan dan jenama dan kualiti cat, dan lain-lain. Pastikan mereka melindungi kawasan sekitar dan membersihkan serpihan mana-mana.
- Landskaper: Tidak kira apa yang mereka katakan atau berapa banyak mereka menolak isu ini, pastikan mereka memahami bahawa anda mahu pokok renek dan akar pokok pokok anda ditanam di bawah tanah. Jangan terima membuat lubang cetek, kemudian letakkan tumbuhan di dalamnya dan keluarkan bola akar dengan gumpalan kotoran dan mulsa. Pastikan mereka mengeluarkan wayar di sekeliling bola akar atau lepaskan twine dan letakkan bola akar sepenuhnya ke tanah sehingga hanya kira-kira 6 "meluas di atas tanah. Pastikan mereka juga menjamin pemasangan dan hayat tumbuhan untuk tempoh masa tertentu. Memahami tanggungjawab anda untuk menyiram.
- Roofer: Atap jarang bocor dari kegagalan sirap, mereka bocor dari kegagalan kilat . Apa yang biasanya anda tidak dapat lihat adalah di mana air masuk. Pastikan mereka menentukan di mana lampu kilat digunakan. Berhati-hati dan tinjau bagaimana mereka menyalakan sudut luar cerobong atau tembok. Di rumah bata, lebih baik memotong sendi batu bata untuk berkelip dan kemudian menutup sendi. Ini jauh lebih baik daripada memaku yang berkelip ke dinding bata dan bergantung pada cangkuk. Sekiranya anda tinggal dalam iklim yang sejuk, pastikan mereka memasang perisai ais / air getah di sepanjang kelebihan bumbung anda dari bumbung tepi ke sekurang-kurangnya 24 "melewati dinding luar. Pastikan mereka melindungi tumbuh-tumbuhan dan pokok renek dan bersih mana-mana serpihan setiap hari.
- Tukang paip: Jika boleh, cuba berunding harga tetap untuk kerja mereka. Membersihkan saliran yang tersumbat sering dijual pada asas "per kaki" dari "ular pembersihan" yang digunakan, tetapi beberapa tukang paip memberikan harga tetap untuk kerja ini. Sebaiknya, anda harus memilih pembersih longkang untuk pembersihan saliran kecemasan. Bottom line, mengharapkan untuk membayar harga premium untuk panggilan kecemasan.
Apa "Adakah" dan "Tidak" Termasuk dalam Tawaran:
Kadang-kadang kontraktor mesti membuat elaun atau andaian dalam tawaran mereka, seperti kuantiti bahan, akses ke rumah anda, dan lain-lain Juga, mereka kadang-kadang akan menentukan apa yang mereka tidak termasuk dalam bida itu. Berhati-hati mengkaji semula andaian dan pengecualian dengan kontraktor. Sungguh-sungguh mempersoalkan mereka tentang kewajaran apa-apa anggapan dan pengecualian. Jika tidak, perkara-perkara ini mungkin akan menjadi Perintah Perubahan kemudian. Apabila anda menilai dan membandingkan bida antara kontraktor, andaian dan pengecualian menyerlah di mana anda mempunyai epal dan oren.
Perwakilan Kontraktor:
Kebimbangan terbesar anda di sini ialah keinginan kontraktor untuk menulis sebarang pernyataan lisan yang telah dibuatnya kepada anda untuk mendapatkan pekerjaan. Sekiranya mereka telah membuat komitmen lisan tetapi tidak akan menulis secara bertulis, itulah sebabnya penolakan.
Harga:
Cari harga kontrak yang dipecahkan dengan baik, jelas dan mudah difahami. Sekiranya tidak jelas, mereka tidak mengambil masa untuk memahami keperluan anda, skop kerja, atau kerja. Tidak semestinya membuat pilihan anda hanya pada harga.
Insentif:
Adalah sangat penting bahawa kontraktor tidak menawarkan anda diskaun atau insentif tunai untuk segera menandatangani kontrak.
Terma Pembayaran Kontrak:
Mintalah invois melalui pos selepas kerja selesai, tetapi mengharapkan yang paling menginginkan pembayaran tepat selepas kerja selesai. Jika mereka mahu wang tunai, itu bukan tanda yang hebat. Sekiranya bahan diperlukan sebelum kerja boleh bermula (contohnya roofer atau pelukis), mereka mahu bayaran awal untuk bahan. Cuba untuk meminimumkan jumlah ini sebanyak yang anda boleh. Cuba untuk tidak membayar lebih dari 33% di depan dan hanya bersetuju dengan syarikat yang sangat bereputasi.
Garisan bawah
Semoga ikhtisas ini memberikan maklumat yang berguna tentang berjaya menyewa, mengurus dan bekerja dengan kontraktor. Jangan takut untuk meminta pertolongan dari salah satu daripada ini jika perlu - itulah tugas mereka tujuh hari seminggu.